Совет юриста

Вопрос:
17.04.2015

Добрый день, Олег Васильевич, у меня вопрос - насколько правомерны требования регистрационной палаты предоставить вместе с договором купли-продажи акт приемки-передачи квартиры при регистрации перехода права собственности? Ссылаются при этом на ст. 488 ГК...

С уважением, Лободина Надежда
Ответ:
Надежда, чтобы не быть голословным, вот привожу ПОЛНУЮ И ДОСЛОВНУЮ формулировку статьи 488 Гражданского кодекса:

Статья 488. Оплата товара, проданного в кредит

1. В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

2. В случае неисполнения продавцом обязанности по передаче товара применяются правила, предусмотренные статьей 328 настоящего Кодекса.

3. В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

4. В случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено настоящим Кодексом или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем.

Договором может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом.

5. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Как видите,  в ней нет ни малейшего намека на то, В КАКОЙ ИМЕННО МОМЕНТ должен составляться акт передачи квартиры (и вообще - когда должна передаваться квартира: ДО передачи купчей на регистрацию, или ПОСЛЕ регистрации перехода собственности, или УЖЕ ПОСЛЕ произведенной оплаты, и т.д.).
Более того, пользуясь случаем привожу формулировку статьи 457 того же ГК (из того же параграфа), согласно которому момент передачи квартиры (и соответственно. дата подписания акта) - определяется ТОЛЬКО договором, а не законом и не пожеланием регистратуры (т.е. как стороны пропишут в договоре, так и будет передача, никакой закон их в этой свободе не ограничивает).

Статья 457. Срок исполнения обязанности передать товар

- Последствие установления в договоре купли-продажи срока его действия >>>

- Определение разумного срока для исполнения обязательства по передаче товара >>>

- Примеры хозяйственных споров, в которых ст. 457 ГК РФ применена судом исходя из ее буквального содержания >>>

1. Срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 314 настоящего Кодекса.

2. Договор купли-продажи признается заключенным с условием его исполнения к строго определенному сроку, если из договора ясно вытекает, что при нарушении срока его исполнения покупатель утрачивает интерес к договору.

Продавец вправе исполнять такой договор до наступления или после истечения определенного в нем срока только с согласия покупателя

Ну и наконец (на всякий случай) - статья 556 того же ГК, Это - СПЕЦИАЛЬНАЯ норма. обозначающая ОСОБЕННОСТИ передачи такого специфического товара, как НЕДВИЖИМОСТЬ (в том числе - квартиры). Как видим, в этой специальной статьи ТОЖЕ нет никаких особенностей, как-то ужесточающих свободу действий сторон при передаче квартиры (опять же, стороны вправе передать и ДО регистрации (т.е. прямо при подписании купчей), и ПОСЛЕ регистрации. и т.п.).

Статья 556. Передача недвижимости

- Доказательства, которые могут подтверждать передачу недвижимости по договору купли-продажи >>>

- Ситуации, в которых не требуется составлять акт приема-передачи недвижимого имущества по договору купли-продажи >>>

- Установление в договоре купли-продажи момента передачи недвижимого имущества >>>

- Порядок предъявления покупателем требований в случае неисполнения продавцом обязанности передать покупателю недвижимое имущество >>>

- Ситуации, в которых требование покупателя к продавцу о передаче недвижимой вещи по договору купли-продажи не подлежит удовлетворению >>>

- Ответственность продавца, уклоняющегося от передачи недвижимого имущества покупателю >>>

1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

ВЫВОД:
я допускаю, что в какой-то конкретной регистратуре действительно существует такое  "требование", как оформление акта передачи СТРОГО В ТАКОЙ-ТО МОМЕНТ (или ДО передачи документов на регистрацию, или ПОСЛЕ регистрации. или еще как-то),
Но даже если это так, то это отнюдь не законное требование, а просто-напросто "пожелание" регистратуры (значит. это по каким-то причинам удобно для регистратора).

Хотя вынужден признать, что  в нашей действительности  ЕСЛИ ТАКОЕ "ПОЖЕЛАНИЕ"  У ОРГАНА ЕСТЬ, ТО ГОРАЗДО ПРОЩЕ ЕГО "ИСПОЛНИТЬ", ЧЕМ ДОКАЗЫВАТЬ КОМУ-ТО, ЧТО ЭТО ТРЕБОВАНИЕ НЕЗАКОННО ИЛИ ИЗБЫТОЧНО ::))

У меня всё по этому вопросу.
С уважением, Сидякин Олег Васильевич
Вопрос:
от Агентство ФЛЭТ 02.03.2015

      Олег Васильевич, посмотрите, пожалуйста, документы  по этому участку, собирались выставить его на продажу, но лично меня  смущает, что председатель товарищества продала за 15 тыс рублей кусок земли, который теперь, хозяин планирует продать за 2 млн руб.:), она вообще, имела право такое делать?!
Не могут ли возникнуть проблемы в будущем у нового собственника?
    С уважением, Толстикова Елена
Ответ:
Добрый день, Елена,
Правильно делаете, что смущаетесь:).
Потому что из тех бумаг, которые вы мне прислали (свидетельство Поляковой  и купчая, по которой Полякова приобрела), невозможно определить все риски.

1) В купчей указано, что при продаже участка председатель Николаева действует на основании устава СНТ "Ветерок".
Но, во-первых, мы не видели устав этого Ветерка. А что, если там прописано, что ЛЮБОЕ недвижимое имущество, принадлежащее СНТ Ветерок (независимо от его вида и размера), - может отчуждаться исключительно с одобрения общего собрания членов СНТ? Да еще - единогласного одобрения?
А Николаева при этом проигнорировала это требование, заключила договор, при этом явно получила "вознаграждение" на реальную сумму?
Да еще, скорее всего в сговоре с членами правления этого СНТ, как всегда? А "простые" члены этого СНТ до сих пор не в теме?
Тогда есть риск, что в течение общего срока исковой давности (т.е. в течение 3 лет) ЛЮБОЙ член СНТ может обратиться в суд с иском о признании купчей недействительной и о реституции участка в собственность СНТ.
Во-вторых, обратите внимание, что там в купчей, где указано, что Николаева действует на основании Устава СНТ, больше НИКАКИХ ССЫЛОК НА ИСТОЧНИКИ ПРАВОМОЧИЙ  НЕ УКАЗАНО (например, не указано, на основании какого протокола заседания Правления СНТ этот договор Николаева подписывает, или какого общего собрания членов СНТ это делается, или на основании какого пункта устава СНТ, и т.п.).

Таким образом, для того, чтобы ДАЖЕ В ПЕРВИЧНОМ ПРИБЛИЖЕНИИ понять правомерность покупки Поляковой этого участка (а значит - и осознать риски для нового покупателя), мне необходимо увидеть:
- устав СНТ Ветерок (в той редакции, которая была в июне 2013 года),
- протокол заседания Правления СНТ по этому вопросу (если он вообще есть),
- протокол общего собрания членов СНТ по этому вопросу (если он вообще есть),
- финансовый документ, подтверждающий факт оплаты Поляковой приобретенного участка.
Вот это - минимум документов, по которому можно ТОЛЬКО НАЧИНАТЬ судить о наличии рисков.

2) Далее, получив эти документы, я смогу понять "вторую степень" рисков. Дело в том, что даже если все эти документы есть в наличии и формально соответствуют закону, то даже в этом случае какой-нибудь (любой) член СНТ может обжаловать в суд решение правления (или общего собрания СНТ), мотивируя это тем, что такое решение ущемляет его имущественные права (а отчуждение участка по такой нагло-низкой цене явно содержит все признаки нарушения прав членов СНТ такой "продажей"). Иными словами, ТОЛЬКО В ТОМ СЛУЧАЕ, ЕСЛИ ВСЕ ДО ОДНОГО члена СНТ в свое время одобрили эту сделку (и при этом все было правильно  оформлено протоколом), - то риски минимизируются (потому что по консенсусу ВСЕХ БЕЗ ИСКЛЮЧЕНИЯ членов СНТ само СНТ может, в принципе, ДАЖЕ ПОДАРИТЬ БЕСПЛАТНО участок кому-то).

А во всех иных случаях риски есть, я их обозначил выше.
Так что если нужно продолжения моего анализа, прошу предоставить мне те бумаги, которые я упомянул.

С уважением, Олег Васильевич
Вопрос:
Олег Васильевич, посмотрите, пожалуйста, правоустанавливающие документы, у Вас нет по ним вопросов?
С уважением, Лободина Надежда
Ответ:
Надежда, добрый день.
У меня по истории и юридической чистоте этой квартиры замечаний нет.
Исключение составляют лишь два момента:
1) в пункте 3 (абзац второй) договора цессии ПРЯМО указано, что этот договор цессии не может считаться надлежаще исполненным, пока не будет письменного подтверждения, что А-лов выплатил Б-Му 1 693 080 руб. (даже если при этом сам договор цессии будет зарегистрирован).
Поэтому запроси у них это письменное подтверждение (если его не будет, есть риск, что Б-М в течение 3 лет (исковая давность) потребует через суд расторжение договора цессии и возврата себе прав на квартиру (ХОТЯ ОНА УЖЕ И ЗАРЕГИСТРИРОВАНА НА ИМЯ А.).
Если же таких письменных подтверждений предоставить невозможно, - то здесь уже дело риска, а не юриста (уже сам клиент должен решать, рванёт эта бомба или нет).
2) в Акте сдачи-приемки дополнительных услуг указан "условный номер квартиры - 25", а вообще-то это квартира - № 26. Я понимаю, что "условный" номер вполне может превратиться в другой при регистрации собственности. Поэтому здесь я проблем не вижу. Ты всего лишь задай этот вопрос на всякий случай. Думаю, ответ будет именно такой. И он нас удовлетворит.

Таким образом, я не вижу иных рисков (кроме вышеизложенных) при приобретении этой квартиры у А.

С уважением, Олег Васильевич Сидякин
Вопрос:
Добрый день, Олег Васильевич!

Прошу Вас провести юридическую экспертизу  приложенных мною документов и помочь подготовиться к подписанию договора переуступки права на вышеуказанную квартиру.

Заранее благодарю, с уважением, Лободина Надежда
Ответ:
Надежда, добрый день.

Итак,  по поводу законности и юридической "чистоты" пакета документов для оформления цессии (переуступки права) сообщаю следующее:

1). Мне предоставлены на изучение и проанализированы следующие документы (привожу исчерпывающий перечень):

- сам Договор долёвки (ДДУ) № 14/1-1/3/6 - Б1 от 15 сентября 2013 г. (стороны - Б. Групп (застойщик) и Р-л (Участник ДС),

- Акт сверки от 30 апреля 2014 года между сторонами

- Акт передачи векселя от 30 апреля 2014 года

- Акт передачи то го же самого векселя от 5 мая 2014 года

- Акт о выполнении фин обязательств от 5 мая 2014 г.. сторонами

- Согласие Б. Групп от 10 июля 2014 г. на уступку прав требования по ДДУ,

2). В данном конкретном случае Р-л вправе передать по договору цессии свои права по ДДУ третьему лицу (цессионарию) ЛИШЬ после того, как Р-л в ПОЛНОМ ОБЪЕМЕ исполнит СВОИ обязательства перед Б.  по оплате ДДУ (в противном случае по тому же самому договору цессии на цессионария возлагаются "НЕДОВЫПОЛНЕННЫЕ" обязательства Р-л перед Б., - НО НАСКОЛЬКО Я ПОНИМАЮ ДАННЫЙ ВАРИАНТ НАМИ НЕ РАССМАТРИВАЕТСЯ)

3). Самим ДДУ и ФЗ о долёвке обязательство участника перед застройщиком прописано как исключительно ДЕНЕЖНОЕ (т.е. Р-л обязан оплатить Б. ДДУ живыми деньгами).

4). Гражданским кодексом РФ предусмотрена возможность ПРЕКРАЩЕНИЯ любого ДЕНЕЖНОГО обязательства (каковым является обязательство Р-л перед Б. по ДДУ) "новацией" (т.е. полной заменой ДЕНЕЖНОГО обязательства неким иным, - поставкой товара, заёмным обязательством, передачей ценных бумаг, и т.п.), - это статьи 818 и 414 ГК РФ.

5) По статье 414 ГК РФ "новация" осуществляется НЕ ИНАЧЕ КАК ПО СОГЛАШЕНИЮ СТОРОН. А любая сделка ("соглашение сторон") между двумя юрлицами ОБЯЗАНА БЫТЬ в письменной форме (статья 161 ГК РФ).

6) В данном случае, насколько я понимаю, Р-л произвел именно "новацию" (т.е. замену "ЗАКОННОГО" способа исполнения обязательства перед Б. по ДДУ, - заменил денежный платеж (как должно быть по ФЗ о долёвке и по ДДУ), - на передачу "ценной бумаги" - векселя).

(ПРИМЕЧАНИЕ: в данном конкретном случае действует частный случай новации, - это когда вексель возвращается самому векселедателю (Б.) в качестве погашения денежного обязательства перед самим же Б. Поэтому здесь можно признать и другой случай - "совпадение должника и кредитора в одном лице" (так как Б. получит в качестве векселя денежное требование "к самому себе"). Но, насколько я понимаю, эти тонкие правовые нюансы - не принципиальны для тебя).

ВЫВОД:

- сама по себе примененная схема вполне законна, но на мой взгляд, документы по ней "НЕДООФОРМЛЕНЫ" до такой степени, чтобы у цессионария была полное право считать, что Р. передаёт ему свои права по долёвке при ИСЧЕРПЫВАЮЩИМ ОБРАЗОМ ИСПОЛНЕННОМ и НАДЛЕЖАЩИМ ОБРАЗОМ ОФОРМЛЕННЫМ ИСПОЛНЕНИЕМ обязательством по Б. по ДДУ.
Исходя из вышеизложенного (см. мой пункт 5), я считаю, что для полного устранения рисков цессионария при оформлении цессии, недостаёт следующих документов:

- Соглашение между Р-л и Б. (согласно которому происходит прекращение денежного обязательства по ДДУ - тем что вместо денег передается ценная бумага-вексель),
При этом сам по себе "Акт передачи векселя" от Р-л Б. (который я вижу) вполне можно рассматривать как "соглашение сторон".
Но содержания этого Акта отнюдь не достаточно, так как в этом акте не прописано кое-каких "существенных условий" такой новации (например, не указано ПРЯМО, что "денежные обязательства Р-л перед Б. по оплате ОБЪЕКТОВ, происходящие из указанных договоров долёвки, прекращаются В ПОЛНОМ ОБЪЕМЕ и прекращаются С МОМЕНТА НЕПОСРЕДСТВЕННО ПОДПИСАНИЯ ЭТОГО АКТА ОБЕИМИ СТОРОНАМИ", что при этом "по всем этим договорам долевки не осталось неисполненными ДОПОЛНИТЕЛЬНЫХ обязательств Р-л перед Б. (например, штрафных за просрочку оплаты ДДУ), - чтобы цессионарий при оформлении цессии был в полной уверенности, что Б. ему в будущем не предъявит что-то подобное в будущем.
И ещё:
- в акте о выполнении фин. обязательств очень желательно было бы указать ИМЕННО ТО, что оплата ДДУ Р-л произошла ИМЕННО способом передачи векселя.

Этот акт (так же как и акты передачи векселей) ЖЕЛАТЕЛЬНО подписать еще и ГЛАВНЫМ БУХГАЛТЕРАМ обеих фирм (обязательность этого законом не предусмотрена, но в случае возникновения каких-то недоразумений в будущем, для цессионария это будет дополнительной уверенностью в том, что:
а) указанный вексель РЕАЛЬНО "висит на балансе" у Б. как кредиторская задолженность перед неопределенным лицом (а не был просто "на коленке" кем-то выписан и поставлена печать Б.),
б) что исполнение денежного обязательства Р-л перед Б. таким "экзотическим" способом (векселем) РЕАЛЬНО прошло через бухгалтерию Б.

Так что, если Б. и Р-л смогут таким образом "причесать" уже имеющиеся документы, то это станет абсолютно безрисковым и однозначным для цессионария. Если же не смогут, то дай бог, чтобы потом сам Б. (когда придет время реально передавать объект цессионарию) не стал "расковыривать" эти мелкие недостатки, в документах, которые я здесь обозначил.

На этом у меня всё.

С уважением, Олег Васильевич
Вопрос:
Четверг, 23 октября 2014  от Агентство ФЛЭТ

Олег Васильевич, оцените, пожалуйста, возможные риски для наших покупателей, если они решат приобретать данную квартиру с таким комплектом документов?
С уважением, Лободина Надежда
Ответ:
Надежда,
для цессионария риски действительно высоки, я это еще раз повторяю.

Чтобы это понять, можно рассуждать очень просто и ДАЖЕ без всякого юризма:

1) когда договор долевки оплачивается, как и должен по закону и по договору - живым платежом, то у цессионария риск составляет чистый ноль, потому что ЖЕЛЕЗОБЕТОННО доказать, что платеж пришел от участника на банковский счет застройщика - нет никакой проблемы.

2) но как только начинаются кривые схемы оплаты долевки ("вексельные", "взаимозачеты", "отступное поставкой товара", и т.д. и т.п.), - то у цессионария сразу почва из-под ного уходит и ему остается лишь молиться чтобы там в каком-нибудь месте внутри всей этой схемы не обнаружилось несоответствия, неоднозначностей, "недооформленностей", а то и просто факта, когда какой-нибудь участник схемы в "отказ уйдет" (мол,  я этот документ не подписывал, в первый раз вижу, и т.п.).
И тогда цессионарию не остается никаких шансов получить квартиру, кроме как через пару лет суда (да и то если суд установит, что в схеме нет ни одного миллиграмма фиктивности).

Вот, давайте по нашему конкретному случаю:

- представьте себе,  что новый человек купил эту долевку по цессии. Наступает срок, он бодро обращается к застройщику за квартирой, а застройщик ему с милой улыбкой просит "наконец-то оплатить" договор долевки :)
Цессионарий падает в обморок, предоставляет все документы по этой схеме, а ген. директор застройщика  говорит, что половину из этих документов вообще не подписывал. И вексель первый раз в жизни видит. И самое плохое, что если обратиться в суд, то суд первым делом НЕ будет организовывать  почерковедческую экспертизу (подписывал ген. директор или нет).

Отнюдь ! Суд начнет с выяснения СОВСЕМ ДРУГИХ ФАКТОВ, - прошел ли этот вексель через бухгалтерию застройщика (или его ген. директор выписал на коленке и "забыл" заставить своего бухгалтера провести его через регистры бухучета), являлись ли поставки бетона РЕАЛЬНЫМИ (или же они были только на бумаге, для последующей "косвенной" обналички долевого платежа от цессионария), пройдет ли "встречную" проверку по первичным документам контрагент векселедателя, совпадет ли все до копеечки, и т.д.

А может оказаться и хуже: - ЕСЛИ ДАЖЕ СУД И ОРГАНИЗУЕТ ЭКСПЕРТИЗУ, ТО ВПОЛНЕ МОЖЕТ ОКАЗАТЬСЯ ЧТО ГЕН.ДИРЕКТОР НЕ ПОДПИСЫВАЛ АКТ ПЕРЕДАЧИ ВЕКСЕЛЯ (ДА И ВЕКСЕЛЯ ЭТОГО ТАК НИКТО В ГЛАЗА И НЕ ВИДЕЛ, ПОТОМУ ЧТО К АКТУ ЕГО ПЕРЕДАЧИ НЕ ПРИКРЕПЛЕНА ЕГО КСЕРОКОПИЯ), - потому что такая схема может изначально готовиться с разными целями, при разных обстоятельствах, и иметь разные последствия.


А теперь ГЛАВНЫЙ ВОПРОС, - оно нужно цессионарию, если цессионарий заплатил первоначальному участнику (НО НЕ ЗАСТРОЙЩИКУ !) как раз СВОИМИ ЖИВЫМИ ДЕНЬГАМИ ?

Поэтому еще раз повторю два своих главных тезиса:

а) САМА ПО СЕБЕ ТАКАЯ СХЕМА ВПОЛНЕ ДОПУСКАЕТСЯ ЗАКОНОМ, И Я ЕЁ ВОВСЕ НЕ КРИТИКУЮ С ТОЧКИ ЗРЕНИЯ ЮРИДИЧЕСКОГО СМЫСЛА,

б) НО ВМЕСТЕ С ТЕМ, ЕСЛИ ПРИ ОПЛАТЕ ДДУ УЧАСТНИК И ЗАСТРОЙЩИК ВСЁ-ТАКИ РЕШИЛИ ПРИМЕНИТЬ "ТВОРЧЕСКИ-ПРОДВИНУТУЮ" СХЕМУ ОПЛАТЫ ДОЛЕВКИ (ВМЕСТО ТРАДИЦИОННОЙ - ЖИВЫХ ДЕНЕГ), ТО ОТ НИХ ТРЕБУЕТСЯ ЛИШЬ ОДНО:
- ОЧЕНЬ-ОЧЕНЬ-ОЧЕНЬ БЕЗУПРЕЧНОЕ, ПОЛНОЕ, НЕ ДОПУСКАЮЩЕЕ НИКАКИХ ДВОЙНЫХ ПОНИМАНИЙ И ТОЛКОВАНИЙ, С "ТРИЖДЫ РАЗЖЕВАННЫМИ" ФОРМУЛИРОВКАМИ И УТОЧНЯЮЩИМИ ПОЯСНЕНИЯМИ, - ОФОРМЛЕНИЕ ВСЕХ БЕЗ ИСКЛЮЧЕНИЯ НЕОБХОДИМЫХ ДОКУМЕНТОВ ПО СХЕМЕ (лучше даже лишние, "дублирующие" документы по схеме оформить, - это не повредит цессионарию, а вот "недооформить" какую-то мелочь, - вот это может оказаться катастрофой для цессионария).

Вот и всё, собственно говоря, что я хотел сказать, как юрист с 20 -летним практическим стажем работы в судах по такого рода категориям дел.



С уважением, Олег Васильевич





.
Вопрос:
Добрый день, Олег Васильевич, подскажите, пожалуйста, как нам правильно позиционировать продаваемый через наше агентство участок, если расположен он в деревне, а в статусе "категория земель" указано  "для  ведения дачного хозяйства"?
С уважением, Елена
Ответ:
Елена, судя по представленным  документам, прописаться на таком участке вполне можно (разумеется, если на нем грамотно построить дом).
Здесь разница вот в чем:
- Если бы в свидетельстве о государственной регистрации в виде разрешенного использования было указано, что участок предназначен для садоводства, то прописаться было бы невозможно.
Но поскольку здесь указано  - для дачного  хозяйства, то прописаться можно. Условие - дом должен быть "жилым".

Этот вывод следует из ФЗ 66
"О САДОВОДЧЕСКИХ, ОГОРОДНИЧЕСКИХ И ДАЧНЫХ
НЕКОММЕРЧЕСКИХ ОБЪЕДИНЕНИЯХ ГРАЖДАН"
Ст. 1
садовый земельный участок - земельный участок, предоставленный гражданину или
приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых
или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с
правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в
нем и хозяйственных строений и сооружений) ;

огородный земельный участок - земельный участок, предоставленный гражданину или
приобретенный им для выращивания ягодных, овощных, бахчевых или иных
сельскохозяйственных культур и картофеля (с правом или без права
возведения не капитального жилого строения и хозяйственных строений и
сооружений в зависимости от разрешенного использования земельного
участка, определенного при зонировании территории) ;

дачный земельный участок - земельный участок, предоставленный гражданину или
приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без
права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации
проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с
правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных
сельскохозяйственных культур и картофеля);.......
Для того чтобы зарегистрироваться (прописаться) на дачном участке необходимо:
1. Земельный участок должен быть предназначен для садоводства и дачного хозяйства, выращивания плодовых, овощных культур и картофеля и находиться в границах населенного пункта, в зоне транспортной доступности, подключен к инженерным сетям.  Прописаться можно ТОЛЬКО в жилых помещениях (жилых домах) , а не в жилых "строениях".
что такое жилое "помещение" см. здесь. (http://www.rg.ru/2006/02/10/snos-zhiliya.html).
Поэтому нужно будет ИЗНАЧАЛЬНО строить ИМЕННО "жилой дом" в установленном порядке (полный комплект разрешительной документации, соответствующий проект, декларация, акт приемки, пр.)

На тот случай, если на дачном участке нет "жилого дома", а есть только "жилое строение":
ПРИЗНАТЬ СТРОЕНИЕ (САДОВЫЙ ДОМ) ЖИЛЫМ ДОМОМ МОЖЕТ ТОЛЬКО СУД в результате проведения экспертизы на соответствие требованиям нормативов, предъявляемых к жилым помещениям, и признав, что данное строение пригодно для постоянного проживания. Не может быть признано жилым домом строение, в котором нет электричества и отопления, а также временные постройки, не имеющие фундамента.
С уважением, Олег Васильевич
Вопрос:
31.07.2014  
Добрый день, Олег Васильевич, у меня  к Вам вопрос -  может ли пенсионер, который приобрел квартиру в новостройке рассчитывать на получение налогового вычета?
Заранее благодарю за ответ, с уважением, Толстикова Елена
Ответ:
Елена, добрый день. Я пересылаю  выдержки из статьи 220 НК РФ. Я обработал это текст так, чтобы выделить красным конкретные ответы на Ваши конкретные вопросы по теме. Поэтому далее не комментирую, - смотрите красные фрагменты:
 Статья 220. Имущественные налоговые вычеты
1. При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов: …………………………
3) имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них; …………………..
 3. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 3 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей: 1) имущественный налоговый вычет предоставляется в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации одного или нескольких объектов имущества, указанного в подпункте 3 пункта 1 настоящей статьи, не превышающем 2 000 000 рублей. ……………………….
4) в фактические расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них могут включаться следующие расходы: - расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них либо прав на квартиру, комнату или доли (долей) в них в строящемся доме; ……………….
6) для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет в налоговый орган: ………………………… - договор участия в долевом строительстве и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства, подписанный сторонами, - при приобретении прав на объект долевого строительства (квартиру или комнату в строящемся доме); ……………………
10. У налогоплательщиков, получающих пенсии в соответствии с законодательством Российской Федерации, имущественные налоговые вычеты, предусмотренные подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи, могут быть перенесены на предшествующие налоговые периоды, но не более трех, непосредственно предшествующих налоговому периоду, в котором образовался переносимый остаток имущественных налоговых вычетов.
С уважением, Сидякин Олег Васильевич
Вопрос:
22 марта 2014 года Имя: Евгений Здравствуйте! Хотел бы проконсультироваться с вами вот по какому вопросу. есть двушка в Зеленограде, и я хотел бы её сдать. но не всё так просто. Я ранее был женат и у меня есть дочь 9 лет, однако она проживает со своей матерью, но прописана она в моей квартире. Так же в данной квартире прописаны: моя бабушка (она квартиросъёмщик), я и моя дочь, итого 3 человека. площадь квартиры 49.7м. жилая 28.9. квартира государственная. Я в разводе уже как 1.5 года и проживаю в квартире один, бабушка проживает на даче. Как и положено, я плачу алименты. У меня есть возможность жить в другом месте, а эту двушку я хотел бы официально сдавать, чтобы платить с этого налог и те же алименты, что немаловажно! Вот меня и интересует, как это грамотно сделать, какие мне нужны бумаги, разрешения и пр... Как я должен платить в налоговую и те же алименты. Могу ли я сдавать квартиру или это может сделать только бабушка? Мне надо её разрешение, нотариально заверенное? Надо ли мне разрешение от моей дочери или от бывшей супруги? Спасибо за ответы!
Ответ:
Добрый день, Евгений.
Наниматель "государственной" квартиры, о которой Вы говорите (т.е. Ваша бабушка), вправе сдать эту квартиру по так называемому "договору поднайма". Вы сами - не вправе (поскольку Вы сами не являетесь "нанимателем", или как говорили раньше - "квартиросъёмщиком").

При этом есть ряд особенностей при заключении такого договора, а именно (излагаю, исходя из конкретных условий Вашей ситуации):

- всю квартиру полностью ( а не какую-то её часть) можно сдать в поднаём лишь в том случае, если  и Ваша бабушка, и Ваша дочь, и Вы сами (то есть все проживающие в ней) - действительно временно из неё выедут (как Вы и пишете в своем вопросе),
- количество проживающих в квартире "поднанимателей" (в обязательном порядке конкретно указывается в договоре поднайма) не должно превышать 4 человек (в случае если квартира находится в Москве, исходя из учетной нормы жилплощади в размере 10 кв.м),
- на сдачу квартиры в поднаём   Вашей бабушке потребуется письменное согласие наймодателя (т.е. соответствующего департамента имущества, который передал эту квартиру Вашей бабушке по договору социального найма), а также Ваше и Вашей несовершеннолетней дочери (за неё согласие будете давать Вы, как её законный представитель - отец),
- ни Ваша бабушка, ни Ваша дочь, ни Вы сами, а также никто из вселяющихся "поднанимателей" не должен страдать ни одной из тяжелых форм хронических заболеваний (их перечень утверждается Правительством РФ).

Согласия Вашей бывшей супруги не требуется (строго говоря, от Вас не требуется даже уведомлять её о факте заключения договора поднайма).
Подписать договор поднайма от лица бабушки (равно как и представлять Вашу бабушку во всех необходимых инстанциях про заключении и исполнении договора поднайма) Вы можете просто на основании нотариальной доверенности.
Ваши алиментные обязательства перед своей дочерью никакого отношения к данному вопросу не имеют.

Уведомлять налоговый орган о самом факте заключения договора поднайма не нужно, необходимо уведомлять только о факте получения дохода, путем подачи налоговой декларации в установленном порядке.

С уважением, юрист агентство ФЛЭТ, Сидякин Олег Васильевич

Вопрос:
21 июня 2014 Олег Васильевич, у меня вопрос. В настоящее время к нам обратился клиент с целью продажи квартиры рядом с Зеленоградом. Владеет ею он на основании договора дарения от матери. Прописан один, выпишется до сделки. Меня смущает вот что - в договоре передачи, который заключала его мать, указана фраза - что его отец, сохраняет за собой право пользования данной квартирой. В настоящее время отец в квартире не прописан. Хочу понять - сохраняет ли его отец по прежнему право пользования этой квартиры на основании той фразы в договоре передачи или мне не о чем беспокоиться:)? Документы прикрепляю. Заранее благодарю, с уважением Елена
Ответ:
Елена,
По этой ситуации:
- на данный момент отец одарённого собственника действительно имеет право пользования этой квартирой (хотя и не зарегистрирован в ней).

Есть нюанс: договор приватизации был заключен в 2003 году, а новый Жилищный кодекс был принят в 2004 году. Поэтому формулировки договора передачи ("приватизации") исходили из норм прежнего Жилищного кодекса (который сейчас уже не действует).
Но в данном конкретном случае на суть нашего вопроса это не влияет.
Отец реально имеет право проживания в квартире.
И он, судя по пункту 11 договора дарения, проживает в ней ФАКТИЧЕСКИ.

Теперь, если одарённый сын  продаст кому-то квартиру, то в силу статьи 292 (пункт 2) Гражданского кодекса РФ отец утратит право пользования квартирой.
Но это не значит, что отец добровольно ее освободит от своего присутствия.
И тогда новому хозяину придется ее освобождать через суд (иск о двух требованиях - "О признании утратившим право пользования квартирой, и о выселении" (третье требование - "о снятии с рег учета" в данном случае лишнее).
На основании судебного решения по такому иску приставы выселят из квартиры и отца, и вынесут его вещи.

Есть другой вариант, более надежный для всех:
- в силу статьи 31 Жилищного кодекса отец и сын могут заключить письменное соглашение о том, что отец добровольно прекращает свое право пользования, выселяется и вывозит свои вещи (к договору составляется акт о добровольном  выселении и вывозе вещей).

То есть, если заключить такое соглашение ПЕРЕД ПРОДАЖЕЙ сыном этой квартиры, то у нового хозяина никаких проблем уже не будет, квартира будет полностью свободной и  юридически "чистой" (НО, РАЗУМЕЕТСЯ, ТАКОЙ ВАРИАНТ РЕАЛЕН ТОЛЬКО В ТОМ СЛУЧАЕ. ЕСЛИ ОТЕЦ НА ЭТО ДОБРОВОЛЬНО СОГЛАСИТСЯ. А если не согласится добровольно, - то новому хозяину придется доводить до суда :)

я подготовил соглашение о добровольном прекращении пользования квартирой отцом, которое отец и сын должны подписать. После подписания данного Соглашения все риски для нового покупателя, касающиеся данного вопроса будут исключены.
Прилагаю.

С  уважением, Олег Васильевич
Вопрос:
06.03.2014г Добрый день, Олег Васильевич, вопрос следующий: готовимся к сделке по продаже квартиры в п. Андреевка. Продавец предоставил нам согласие супруга на продажу квартиры, но заверенное Администрацией сельского округа, причем юрисконсультом. Правомерен ли такой документ? С уважением,  Толстикова Елена
Ответ:
Елена, вот прилагаю текст статьи 37 Закона РФ № 4462-1 от 11.02.1993 г. "Основы законодательства РФ о нотариате" (он до сих пор действует):

Статья 37. Нотариальные действия, совершаемые главами местных администраций и специально уполномоченными должностными лицами местного самоуправления

В случае, если в поселении или расположенном на межселенной территории населенном пункте нет нотариуса, соответственно глава местной администрации поселения и специально уполномоченное должностное лицо местного самоуправления поселения или глава местной администрации муниципального района и специально уполномоченное должностное лицо местного самоуправления муниципального района имеют право совершать следующие нотариальные действия:

1) удостоверять завещания;
2) удостоверять доверенности;
3) принимать меры по охране наследственного имущества и в случае необходимости управлению им;
4) свидетельствовать верность копий документов и выписок из них;
5) свидетельствовать подлинность подписи на документах;
6) удостоверяют сведения о лицах в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Законодательными актами Российской Федерации главам местных администраций поселений и специально уполномоченным должностным лицам местного самоуправления поселений, главам местных администраций муниципальных районов и специально уполномоченным должностным лицам местного самоуправления муниципальных районов может быть предоставлено право на совершение иных нотариальных действий

Таким образом, удостоверенная этим юрисконсультом подпись супруга на его согласии на продажу недвижимости имеет законную силу только в том случае, если одновременно:
а) в этом поселении нет ни одной нотариальной конторы,
б) сам этот юрисконсульт "надлежащим образом уполномочен" на такое удостоверение (иными словами, на этого юрисконсульта имеется официальная  доверенность от Администрации (или же официальное Распоряжение по Администрации), за подписью Главы Администрации и с печатью этой Администрации, с прописанными  конкретно полномочиями этого юрисконсульта совершать такие удостоверения).

Если (а) не так, и нотариус все-таки имеется в этом поселении, то такое удостоверение не имеет законной силы.
Если (б) не так, и у этого юрисконсульта не прописано таких полномочий, то такое удостоверение согласия вправе совершать только ЛИЧНО Глава Администрации (своей личной удостоверительной подписью).
Так что для гарантий законности согласия супруга вам лучше все эти вопросы уточнить.

С уважением, Сидякин Олег Васильевич

Вопросы 1 - 10 из 37
Начало | Пред. | 1 2 3 4 | След. | Конец Все