Наблюдение риэлтора ч. 22. Альтернативная сделка, обмен путем купли-продажи

Хотим рассказать, как сейчас происходит обмен квартир.

Обмен происходит путем купли-продажи, такие сделки называются альтернативными.
Это означает, что в один день происходит сделка по продаже одной квартиры и покупке другой (иногда двух и больше). Основной вопрос у клиентов — когда и с чего начинать?
Наши рекомендации:

1. Начинайте с оценки ситуации. Реальны ли желания и представления о предстоящем обмене. Сколько нужно доплатить за подходящий вариант, или наоборот — получится ли выручить необходимую сумму. Это сложный вопрос, можно получить представление о ценах просматривая объявления на сайтах, но если оценивать свою квартиру глазами продавца, а приобретаемую — покупателя, получится не совсем реальная картина. Продавцы склонны иметь завышенные представления о цене, а покупатели — заниженные. Таким образом, может получиться, что вы оценили квартиру исходя из максимальной цены продажи и минимальной покупки, а это некорректно. Лучше с кем-то посоветоваться, можно с сотрудниками нашего агентства.

2. Оценили, решили начинать. А с чего — с поиска покупателя или альтернативного варианта?
Если у вас остались сомнения в реальности вашего обмена, до того как выставить квартиру на продажу хорошо бы посмотреть пару альтернативных вариантов. В нашей практике были случаи, когда клиенты на этом этапе отказывались от обмена, увидев, насколько «плохими» могут быть в реальности (а не на фото из интернета) квартиры в своём бюджете.

3. Выставляем квартиру на продажу и продолжаем поиск альтернативных вариантов. Важно делать это параллельно, тогда будет возможность выставить квартиру за максимум возможной цены (зная при этом ее минимум) и  «с чувством, с толком, расстановкой» приступить к просмотрам вариантов для себя.

4. Опуская подробности и стратегии, позволяющие соединить две параллельные линии в точку, в которой есть и покупатель и подобранный вариант, переходим к следующему этапу — как это связать воедино?
Если кратко, то заключив два авансовых соглашения — на продажу и покупку, в которых будут зафиксированы все ключевые моменты предстоящей сделки (стоимость, сроки, расчеты, список и порядок предоставляемых документов и т.д. т.п.)

5. На этом этапе происходит подготовка к сделке -  согласования, анализ  документов и т.д., и наконец наступает волнительное событие, сделка! В один день в банке собираются все участники, продавцы и покупатели. Происходит оформление банковских договоров на открытие аккредитивов или банковских ячеек (этот способ используется все реже), одновременно подписываются договора купли-продажи, одновременно  регистрируется переход права собственности.

6. Важно, в договорах купли-продажи должны быть указаны взаимосвязанные сроки по освобождению квартир. Это еще один момент, вызывающий вопрос — когда и как я должен освободить квартиру?
Все просто, сначала получаются ключи (принимается квартира по акту) та, которую приобрели. После этого, продавцу альтернативной квартиры дается 7-14 дней на переезд и передачу квартиры покупателю.

7. А как же снятие и постановка на регистрационный учет, когда и куда? В альтернативных сделках считается нормальным, когда владелец и члены его семьи снимаются с регистрационного учета после сделки, зарегистрировавшись в новой квартире. Но этот вопрос такой серьезный, в нем столько нюансов, что его необходимо обсуждать отдельно и подробно.

А если все эти пункты показались вам сложными и утомительными - просто обратитесь к нам по телефону (мессенджеру) 89031204262, мы с радостью вам поможем!

P.S. Коротко о нас: мы открыли наше агентство в 1993 году. За это время провели около тысячи разнообразных сделок с недвижимостью. Гордимся тем фактом, что за 29 лет работы ни у одного нашего клиента не было судебных разбирательств  недвижимостью, приобретенной с нашей помощью.