Наблюдение риэлтора ч. 24. Проверка документов
Первое, что ждет клиент при покупке квартиры через наше агентство - помощь с проверкой документов.
Когда мы говорим, что основная проверка заключается в анализе правоустанавливающих документов, клиенты зачастую не понимают, как много важной информации там можно почерпнуть.
Разберёмся на конкретных примерах: в ноябре мы заключили договор на поиск и последующее оформление 1 комнатной квартиры в г. Москве. Сейчас рынок покупателя, быстро нашли подходящую квартиру. Поторговались, перешли к документам.
Вариант 1: Собственник владеет квартирой на основании Договора мены с городом (взамен снесённого по реновации, октябрь 2022г) Договор вызвал у нас крайнее изумление своей лаконичностью.
В предыдущие годы в подобных договорах четко описывались правоустанавливающие документы на сносимое жилье, ФИО зарегистрированных лиц, сохраняющих право проживания в новой квартире (!). Здесь тишина.
Понимая, что история этой новенькой квартиры является продолжением истории квартиры в 5-ке, просим выслать по ней правоустанавливающие документы и выписку из домовой книги. По выписке убеждаемся, что никто в квартире на момент мены с городом зарегистрирован не был — уже хорошо. А вот остальная информация вогнала в уныние — наш продавец приобрел квартиру в 5-ке в 2021 году, по доверенности (!), а продавец владела ей ровно месяц (!), получив квартиру по наследству по завещанию (!).
Всё обсудив и обдумав, нашим клиентом было принято решение искать другую квартиру.
Быстро нашли Вариант 3, поторговались, перешли к документам:
Договор долевого участия от 2018 года, в июне 2022 г. получена собственность. Владелец один мужчина. Спрашиваем, состоит ли он в браке, риэлтор продавца отвечает — квартира приобреталась до брака. Смотрим договор и видим, что продавец, помимо собственных средств, использовал кредит для оплаты договора. Спрашиваем, не вступал ли продавец в брак после заключения договора долевого участия. Выясняется, что в брак продавец вступил в 2019 году, а последний платеж по ипотеке прошел в марте 2022 года. Говорим риэлтору — на продажу нужно согласие супруги, так как часть ипотечных выплат происходила во время брака, а это значит (если нет брачного договора) на общие средства супругов, а не на личные средства вашего продавца, как вы это трактуете.
В ответ риэлтор сообщает, что супруга продавца умерла в феврале 2022 года. В этот момент я уже догадываюсь, какой будет ответ риэлтора на следующий вопрос, а где свидетельство о наследстве? Так и происходит, риэлтор подтверждает, что наследство на квартиру не оформлялось, и они с продавцом уверены, что в этом нет необходимости.
К сожалению, такие истории, когда о супружеской доли не заявляют и не оформляют её должным образом при открытии наследственного дела, часто встречаются. По злому умыслу так происходит или неведению, сложно сказать.
Понятно, что покупать такую квартиру чревато последствиями, пришлось нам искать другой вариант.
В следующей квартире документы оказались в порядке и после покупки наш клиент признался, что она оказалась самой лучшей из всех, от которых мы отказывались из-за проблем с документами.
P.S. Коротко о себе: мы с партнером открыли наше "Агентство ФЛЭТ" в 1993 году. За это время провели около тысячи разнообразных сделок с недвижимостью. Гордимся тем фактом, что за 29 лет работы ни у одного нашего клиента не было судебных разбирательств с недвижимостью, приобретенной с нашей помощью.
Если вам нужно купить, продать, обменять или сдать жилую недвижимость в Москве или Московской области - будем рады помочь, пишите или звоните по телефону 8-903-120-42-62.
Наблюдения риэлтора ч.33. Покупка квартиры через аукцион.
Наблюдения риэлтора ч.28. Снимать vs покупать